购房指导：入住高峰期退房先须吃透法规

█引子：

本报曾报道过这样一个案例。购房者陆女士在购房合同中与开发商约定30天内办理房屋买卖立契过户手续并申领房产证。随后陆女士支付了10万余元首付款，余款采用按揭贷款的形式支付。但直到陆女士入住近三年，房产证仍迟迟未办下来。为保护自己的权益，陆女士将开发商告上了法庭。法院终审判决，解除房地产公司与陆女士的商品房买卖契约，并返还陆女士20余万元购房款，8900余元购房契税、交易手续费、测绘费、登记费等款项，并赔偿1200余元购房代理费、2.9万余元贷款利息损失，陆女士将房屋交还房地产公司。

导致业主退房的原因很多，如原规划被变更，面积缩水、产权证未办理等问题。此案例开发商违约在先，并且证据确凿，所以陆女士很容易胜诉。但更多的时候，购房者退房时却会受到开发商的种种抵制。目前正值收房高峰期，在此提醒购房者一旦发现问题欲退房时，须先吃透相关法规再行事。

●第一步

确认是否符合退房条件

如在购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事；也可对照《合同法》的相关规定申请退房

据德润律师事务所孟宪生律师介绍，从目前法律环境来讲，可退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可退房条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书，在一定期限内无法取得产权证等。根据《合同法》规定，既然双方当事人已约定好退房的具体条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下，一旦业主起诉，即使开发商推诿，也会得到法院的支持。

●第二步

协商不成再诉讼

出现问题后，最好先请专家鉴定，若确属开发商责任，法院会支持业主

北京汉韬律师事务所的李玲律师建议，如果满足合同约定的退房条件，业主最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。

如果开发商开出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况或收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。

主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主推房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴的退房请求，李玲律师建议，业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。如业主发现墙体出现裂缝，可提出与开发商共同委托专业机构进行鉴定。若鉴定结果不会对房屋主体结构构成影响，并可以修复，法院将不予支持业主退房请求。但若鉴定后发现裂缝无法修复，法院则会支持业主退房请求，同时会判鉴定费和业主的装修费由开发商支出。

●第三步

索要违约金及相关税费

除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出费用

在索要违约金方面，李玲律师表示，如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。

在退房款方面，采用一次性付款、分期付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是发展商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。